1.

不可以。债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债,不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同,故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。

2.

此外订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。